Обобщение судебной практики при рассмотрении дел, связанных с земельными спорами за 2009-2010 годы
Настоящее обобщение произведено в соответствии с планом работы арбитражного суда Новгородской области на 2-е полугодие 2010 года.
В практике арбитражных судов споры, регулирование которых подпадает под нормы земельного законодательства, встречаются достаточно часто. Арбитражным судом Новгородской области за период с 01.01.2009 по 27.08.2010 рассмотрено 162 дела соответствующей категории, включая гражданско-правовые споры и споры, разрешаемые в сфере административных и иных публичных правоотношений.
В частности, Арбитражным судом Новгородской области рассмотрено 7 дел об оспаривании нормативных правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих установление ставок и коэффициентов арендной платы (А44-3770/2008, А44-4044/2008, А44-2457/2009, А44-2934/2009, А44-5456/2009), утверждающих порядок предоставления земельных участков (А44-4795/2009) и Правила землепользования и застройки (А44-1319/2010).
Арбитражный судом рассмотрено 42 дела вытекающих их административных и иных публичных правоотношений, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти, местного самоуправления, предметом которых явились земельные отношения (А44-1553/2005,А44-2633/2008,А44-3070/2008, А44-4126/2008, А44-71/2009, А44-144/2009, А44-146/2009, А44-491/2009, А44-521/2009, А44-745/2009, А44-982/2009, А44-1081/2009, А44-1316/2009, А44-1587/2009, А44-1588/2009, А44-1717/2009, А44-1351/2009, А44-1905/2009, А44-1954/2009, А44-2054/2009,А44-2055/2009,А44-2084/2009,А44-2146/2009, А44-2147/2009,А44-2678/2009,А44-3287/2009, А44-3543/2009, А44-4372/2009, А44-4801/2009, А44-5034/2009, А44-6183/2009, А44-6280/2009, А44-6310/2009, А44-6690/2009, А44-6737/2009, А44-129/2010, А44-431/2010, А44-1011/2010, А44-1076/2010, А44-2254/2010, А44-2359/2010, А44-3164/201).
Из 42 рассмотренных дел по 26 из них требования удовлетворены и ненормативные правовые акты, действия (бездействия) органов местного самоуправления, органов государственной власти признаны недействительными (незаконными), что составляет 61 процент от числа рассмотренных дел.
За 2009 год и 8 месяцев 2010 года Арбитражным судом Новгородской области рассмотрено 88 дел, связанных с арендной земли, 8 дел о признании права собственности на землю, 6 дел об истребовании имущества (земли) из чужого незаконного владения, 1 дело об освобождении земельного участка от находящегося на нем временного сооружения (А44-445/2006) и 3 дела, вытекающих из отношений об оспаривании решений органов, осуществляющих контроль за использованием земли о привлечении к административной ответственности (А44-4100/2008, А44-1836/2009 и А44-2379/2009).
Нередко по делам этой категории возникают вопросы, связанные с применением той или иной правовой нормы, при этом следует отметить постоянное изменение законодательства в указанной отрасли права. Анализ возникающих вопросов позволяет прийти к выводу об особой актуальности проблем относительно оформления права собственности на землю, полномочности на распоряжение земельными участками, о плате за землю.
В рамках темы о правах на землю отдельного внимания заслуживает право собственности. Законодательно предусмотрено право граждан и юридических лиц на приобретение, в том числе, в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; общие правила относительно данной возможности определены в статьях 28 и 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Значительная часть споров связана с отказом органов местного самоуправления или органов государственной власти предоставить земельный участок в собственность.
Так, по делу А44-144/2009, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным приказа Комитета по управлению государственным имуществом области об отказе в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что на вышеуказанном земельном участке расположены объекты археологического наследия, следовательно, земельный участок ограничен в обороте и отчуждению из государственной собственности не подлежит. Аналогичное основание содержалось и в отказе территориального управления Росимущества по Новгородской области в приватизации земельного участка (А44-431/2010).
Судом требования Общества удовлетворены со ссылкой на статью 49 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», которой установлено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
В силу статьи 5 Федерального закона № 73-ФЗ и статьи 99 Земельного кодекса РФ запрета на отчуждение земельных участков историко-культурного назначения не содержится, устанавливается только использование их строго в соответствии с их целевым назначением.
В соответствии с частью 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статьям 28 и 36 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанная позиция подтверждается и постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 3573/09.
Практика рассмотрения подобных дел, где объектом спора является земельный участок, на котором располагается объект археологического наследия, в арбитражном суде однозначная. (А44-491/2009, А44-745/2009, А44-6183, А44-6280/2009, А44-1076/2010).
В качестве одного из оснований отказа в предоставлении земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ рассматривалось требование об обязательности предоставления землепользователем заключения СЭС.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению государственным имуществом области, выразившихся в отказе предоставления в собственность Обществу земельного участка по причине непредставления Обществом санитарно-эпидемиологического заключения (А44-982/2009).
Решением арбитражного суда, оставленным постановлением кассационной инстанции без изменения, требования Общества удовлетворены по следующим основаниям.
Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 года № 370 был утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, согласно которому заключение СЭС к таким документам не относится.
В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли, ограничиваются в обороте.
Статьей 37 ЗК РФ именно на продавца возложена обязанность при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из буквального толкования вышеуказанной нормы, а также всего ЗК РФ, не вытекает обязанность покупателя лично и за свой счет получать информацию об ограничении использования испрашиваемого в собственность земельного участка.
Кроме того, пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена ответственность продавца, то есть в нашем случае Комитета, в случае предоставления им заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
По аналогичному основанию признаны недействительными отказы органа государственной власти в предоставлении земельного участка в собственность по делу А44-1587/2009, А44-1588/2009.
Причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность послужило использование земельного участка не по целевому назначению, выявленного в результате осмотра земельного участка (А44-2054/2009 , А44-2055/2009).
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 28 ЗК РФ, пунктами 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ, нецелевое использование земельного участка не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка, на котором расположены принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости, в собственность.
В соответствии со статьей 46 ЗК аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ.
Таким образом, в случае установления использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, могут наступить последствия, предусмотренные статьей 46 ЗК РФ.
Следовательно, отказ в предоставлении в собственность земельного участка в соответствии со статьей 36 ЗК РФ по основанию нецелевого использования земельного участка противоречит статьям 28 и 36 ЗК РФ.
Среди споров рассмотренных арбитражным судом в рамках реализации права на приобретение земельного участка в собственность, можно отметить спор, связанный с признанием незаконным отказа органа государственной власти в предоставлении земли в собственность по цене продажи в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (А44-6737/2009).
Существо спора заключается в следующем. Общество обратилось в КУГИ с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка для эксплуатации производственной базы.
По результатам рассмотрения заявления КУГИ направило в адрес общества письмо, из которого следует, что земельный участок не может быть продан по цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, так как здание возведено после приватизации. Приватизация осуществлена в отношении объекта незавершенного строительства.
Суд, принимая решение об удовлетворении требований Общества, основывался на следующем.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.01.2001 года № 137-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 года) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) следует, что до 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.
Аналогичная норма содержится в п. 1 постановления Администрации Новгородской области от 17.12.2007 года № 299 «Об установлении цены продажи земельных участков собственником расположенных на них зданий, строений, сооружений».
Из материалов дела следует, что право пользования земельным участком перешло к обществу в связи с приватизацией в 1994 году располагавшегося на нем объекта незавершенного строительства – здания.
В 1998 году строительство объекта было обществом завершено, а в 2008 году зарегистрировано право собственности на здание.
Довод заявителя о том, что объекты незавершенного строительства, являющиеся самостоятельным видом объектов капитального строительства, прямо не поименованы в п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ несостоятелен, поскольку из абзаца 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ следует, что цена продажи в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка устанавливается, в том числе, «в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.»
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда позиция суда о применении льготной цены продажи, признана обоснованной.
В дополнение правомерности принятого решения, апелляционный суд указал следующее.
Объекты незавершенного строительства не являются зданиями и сооружениями. Данный вывод можно сделать при буквальном толковании как непосредственно Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иных федеральных законов (статья 130 названного Кодекса).
В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства. Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137.
Таким образом, из анализа вышеприведённых норм можно сделать вывод, что льготный порядок приобретения земельных участков применяется не только в случае приобретения зданий, которые находятся на данных участках и отчуждены из государственной или муниципальной собственности, но и в случае приобретения объектов незавершённых строительством, находившихся в государственной или муниципальной собственности, которые впоследствии достроены (возведены) их собственником на таких участках.
Среди споров, касающихся установления льготной цены продажи земельного участка, необходимо отметить дело А44-2678/2009.
Суть спора заключается в следующем. В 1994 году относящееся к муниципальной собственности здание плодоовощной базы вошло в состав приватизированного имущества Общества. В результате дальнейшей реализации указанного недвижимого имущества, Предприниматели в соответствии с договорами купли - продажи приобрели у Общества нежилые помещения в приватизированном здании. Предприниматели обратились в КУГИ с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность для эксплуатации объектов недвижимости - складов.
Приказом КУГИ осуществлена приватизация земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации складов путем предоставления его в собственность Предпринимателей по цене исходя из десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования Предпринимателей о признании незаконным приказа КУГИ в части установления цены продажи суд исходил из следующего.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:
- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;
- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Смысловое наполнение упомянутого пункта позволяет прийти к выводу, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.
По рассматриваемому в вышеуказанном деле вопросу имеется правовая позиция Высшего Арбитражного суда РФ, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, которая исходит из того, что право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.
Отказывая в удовлетворении требований юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям при разрешении земельных споров, суд исходит из законности и обоснованности принятых органами государственной власти или местного самоуправления решений или действий.
Общество обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новгородской области (далее- Управление) с заявлением о приватизации земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (А44-521/2009).
Управление отказало обществу в приватизации земельного участка со ссылкой на статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по основанию расположения земельного участка в пределах красных линий отвода железной дороги.
Решением арбитражного суда, оставленным в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанции, в удовлетворении требований отказано по следующим мотивам.
В пункте 7 статьи 36 ЗК РФ указано, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно пункту 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров отнесены к землям, ограниченным в обороте и согласно абзацу 2 части 2 названной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
План красных линий и выкопировка Генерального плана развития города подтвердили, что земельный участок находится в границах красных линий и линии отвода железной дороги.
В соответствии с абзацем 5 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к КУГИ о признании недействительным приказа, которым Обществу отказано в предоставлении в аренду земельного участка для проектирования и строительства фитнес-центра по причине делимости данного участка (А44-6310/2009).
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что первоначально Думой Великого Новгорода принято решение, которым Управлению внутренних дел и Обществу предварительно согласовано место размещения спортивного зала и фитнес-центра на одном земельном участке. Названным решением Думы был утвержден акт о выборе земельного участка для строительства Обществом и УВД указанных объектов.
С заявлением о предоставлении земельного участка для строительства фитнес-центра обратилось только Общество.
В соответствии со 11.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Из материалов дела следует, что земельный участок является единым объектом недвижимого имущества, то есть единым объектом гражданских прав и земельных отношений, в отношении которого не могут быть предприняты действия по его предоставлению в аренду одному только Обществу, поскольку наряду с Обществом УВД имеет право на получение части данного участка в бессрочное пользование, как то предусматривает статья 20 ЗК РФ, согласно которой в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Суд также указал, что Общество не представило неоспоримых доказательств наличия у него права на получение в аренду всего спорного земельного участка, напротив, материалами дела подтверждается, что Общество имеет право претендовать на аренду лишь части земельного участка, которая с учетом соглашения Общества с УВД составляет 900 кв. м.
Среди споров, связанных с земельными правоотношениями, следует отметить и такие, которые затрагивают права юридических лиц, индивидуальных предпринимателей при предоставлении земельного участка в аренду для строительства.
Так, по делу А44-6690/2009, Общество просило признать незаконным действие Администрации об отказе в выдаче решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акты о выборе трех смежных земельных участков (земельного участка) для строительства по причине наличия жалобы граждан.
Суд, удовлетворяя требования Общества, исходил из норм статей 30 и 31 Земельного кодекса РФ, из которых не следует, что обращение группы граждан с отрицательным отношением к строительству объекта недвижимости может являться причиной для принятия решения об отказе в предварительном согласовании места размещения участка под строительство.
При этом суд принял во внимание отсутствие со стороны Администрации действий, позволяющих всесторонне, полно и объективно рассмотреть подобное заявление, выявить действительное мнения всего населения территории муниципального образования в установленном порядке всеми возможными способами.
По делу А44-1011/2010, Администрация отказала индивидуальному предпринимателю в передаче земельного участка под строительство по мотиву нахождения на испрашиваемом земельном участке незавершенного объекта строительства, возведенного указанным индивидуальным предпринимателем.
Удовлетворяя заявленные требования индивидуального предпринимателя, суд пришел к выводу, что нахождение на земельном участке, испрашиваемом под строительство, начатого строительством объекта недвижимости, в соответствии со статьями 22 и 27 Земельного кодекса РФ, статьей 607 Гражданского кодекса РФ не может являться основанием для отказа лицу, осуществившему это самовольное строительство, в предоставлении земельного участка в аренду.
Как предусмотрено частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ перечислен исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота.
Кроме того, испрашиваемый земельный участок не относится к землям ограниченным в обороте в соответствии с частью 5 статьи 27 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Из части 2 статьи 222 ГК РФ следует, что основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает право собственности как на объект недвижимости. Вместе с тем, статьи 222 ГК РФ и Земельный кодекс РФ не предусматривают для лица, осуществившего самовольное строительство, лишение возможности получить в собственность или в аренду земельный участок, занятый самовольной постройкой.
Кроме того, из норм части 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривающей возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, за исключением случаев когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, следует, что право собственности на самовольную постройку (здание модульного типа) может быть признано за Предпринимателем в случае предоставления ему земельного участка
Суд также учел тот факт, что опубликовав в газете извещение о предварительно согласованном месте размещения объекта недвижимости и утвердив границы этого земельного участка, Администрация своими действиями осуществила предварительное согласование места размещения объекта строительства.
По делу А44-3164/2010 Индивидуальный предприниматель обратился с заявлением о признании незаконным постановления Администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый участок используется для выгула домашних животных, в том числе особо опасных пород собак.
Мотивируя решение о признании недействительным постановления Администрации, суд пришел к выводу об отсутствии норм и правил, согласно которым основанием для отказа в предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, может являться нарушение правил содержания домашних животных. Правилами содержания домашних животных, которые регулируют, в том числе и места выгула собак, не предусмотрен запрет в предоставлении земельных участков в местах, где выгул домашних животных разрешен.
Суд также указал, что отказ в предоставлении земельного участка не должен носить произвольный, не мотивированный характер, а должен основываться на действующих нормах закона.
Рассмотренные арбитражным судом споры, связанные с применением земельного законодательства, коснулись и правоотношений, возникших при оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности.
Крестьянское фермерское хозяйство заявило в суд требование об отмене постановления о назначении административного наказания в размере 10 000 руб., вынесенное главным государственным инспектором по использованию и охране земель Территориального межрайонного отдела № 8 Управления Роснедвижимости по Новгородской области (А44-4018/2008).
Указанным постановлением Крестьянское фермерское хозяйство привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.
Признавая незаконным вынесенное постановление суд исходил из следующего.
Статьей 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом.
Как следует из ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Аналогичный срок установлен частью 3 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Иного срока неиспользования земельного участка, по истечении которого наступают неблагоприятные последствия для собственника, законодательством не установлено.
Следовательно, для привлечения к административной ответственности необходимо исходить из трехлетнего срока неиспользования земельного участка применяемого для более жесткой меры ответственности – изъятие земельного участка.
Вменяя административное правонарушение, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ, в числе иных обстоятельства, должностное лицо должно доказать факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также трехлетний срок такого неиспользования.
Открытое акционерное общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления главного государственного инспектора по использованию и охране Управления Роснедвижимости по Новгородской области, которым Общество привлечено к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10000 рублей (А44-2379/2009).
В ходе проверки было установлено, что Обществом используется земельный участок площадью 52 кв.м под объектом недвижимости без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Статьей 7.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.
Признавая вынесенное постановление незаконным, суд принял во внимание постановление Администрации муниципального района, которым земельный участок площадью 16 кв.м. предоставлен Обществу в аренду сроком на 11 месяцев для эксплуатации трансформаторной подстанции.
При этом, суд в мотивировочной части указал на абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, из которого следует, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
По правилам пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Административный орган не представил доказательств фактического использования Обществом земельного участка в 68 кв.м., что послужило основанием для признания оспариваемого постановления незаконным.
К делам, связанным с применением земельного законодательства, можно отнести и споры, возникающие из обязательств по договору аренды земли.
При рассмотрении иска Администрации Великого Новгорода о взыскании с Общества неосновательного обогащения за период с 01.01.2007 по 31.12.2008, судом был разрешен вопрос о полномочиях истца на взыскание арендной платы.
В обоснование исковых требований истец указал, что распоряжением Администрации Обществу предоставлен в аренду на 49 лет для эксплуатации складских помещений земельный участок.
В связи тем, что договор аренды указанного земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке, ответчик осуществляет пользование земельным участком без каких-либо законных оснований, истец на основании статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с данным иском.
Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции, сумма неосновательного обогащения за период с 22.01.2007 по 31.08.2008 взыскана с ответчика в пользу истца.
В удовлетворении требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 судом отказано, поскольку Администрация не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, не указанными в подпункте 2.2 статьи 3 Областного закона Новгородской области №39-ОЗ, в том числе спорным земельным участком, не является администратором платежей за пользование указанными земельными участками, то есть не вправе обращаться с требованием о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком за период после 01.09.2008.
В обоснование выводов суда приведено следующее.
Согласно статье 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» N137-ФЗ от 25.10.2001, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 и подпунктом 2.1 статьи 3 Областного закона Новгородской области от 29.04.2002 №39-ОЗ «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области» в редакции, вступившей в силу с 01.09.2008, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Великом Новгороде, являющемся административным центром Новгородской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, осуществляют Администрация области либо уполномоченный ею орган исполнительной власти области по управлению и распоряжению земельными участками, за исключением земельных участков, указанных в подпункте 2.2 настоящего пункта.
В связи с тем, что спорный земельный участок не относится к земельным участкам, указанным в подпункте 2.2 статьи 3 указанного Областного закона, то с 01.09.2008 полномочия по распоряжению данным земельным участком перешли к Администрации Новгородской области (либо уполномоченному ей органу), а полномочия Администрации Великого Новгорода по распоряжению спорным земельным участком прекратились.
В силу статей 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества являются одним из видов неналоговых доходов бюджетов.
В соответствии со ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним, а также взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов осуществляют администраторы доходов. При этом в силу пункта 2 статьи 20 Бюджетного кодекса Российской Федерации перечень и коды главных администраторов доходов бюджета, закрепляемые за ними виды (подвиды) доходов бюджета утверждаются законом (решением) о соответствующем бюджете.
Согласно Областному закону Новгородской области от 19.11.2007 №194-ОЗ «Об областном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов» (в редакции от 06.05.2008) главным администратором поступающих в областной бюджет доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, является КУГИ (Приложение №5, код главного администратора 166).
Из анализа текста Приложения №5 следует, что органы местного самоуправления (код администратора 000) являются администраторами доходов областного бюджета в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, только в тех случаях, когда это не относится к компетенции КУГИ. Например, в случаях, указанных в пункте 2.2 и пункте 1 статьи 3 Областного закона Новгородской области от 29.04.2002 №39-ОЗ «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области».
При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что Администрация Великого Новгорода не обладает полномочиями по администрированию доходов, поступающих в виде платежей за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочиями по распоряжению которыми она не обладает.
Предметом оценки суда при рассмотрении вышеуказанного иска стал и порядок определения размера неосновательного обогащения.
Сумму неосновательного обогащения ответчика за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 истец определил на основании решения Думы Великого Новгорода от 26.10.2007 №660 «О базовых размерах арендной платы за землю в Великом Новгороде на 2008 год».
Однако, спорный земельный участок находится в государственной собственности и является земельным участком, государственная собственность на который между Российской Федерации и субъектом Российской Федерации не разграничена.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Администрации Новгородской области от 20.12.2007 г. №301 утверждено Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности области или государственная собственность на которые не разграничена. Согласно пунктам 1.2 и 1.3 указанного Положения годовой размер арендной платы равен произведению кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент, устанавливаемый нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в процентах от кадастровой стоимости.
Коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Великого Новгорода утверждены решением Думы Великого Новгорода от 11.11.2008 №229, действие которого в соответствии с пунктом 2 распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.
В связи с этим, суд посчитал, что за 2008 сумма неосновательного обогащения ответчика должна определяться в соответствии с постановлением Администрации Новгородской области от 20.12.2007 г. №301 и решением Думы Великого Новгорода от 11.11.2008 №229.
Приведенные выше примеры не охватывают весь спектр вопросов, возникающих при разрешении споров, связанных с земельными спорами. Вместе с этим, освещенные вопросы свидетельствуют о важности правоприменительной практики и необходимости ее учета при разрешении соответствующих дел.
Предлагаю ознакомить с настоящим обобщением судей Арбитражного суда Новгородской области.
Опубликовано: 22.02.2011 12:34 Обновлено: 18.04.2023 18:05